상가/기타 인수 위험 (5,100만 원) 2층 · 전용 61.15㎡ (전용 18.5평)

[온비드 공매] 서울 강남구 역삼동 솔레스타워 근린상가 2층 204호

서울특별시 강남구 테헤란로 152, 2층 204호 (역삼동, 솔레스타워)

Batur Score

🚨 절대 입찰 금지 (패스)

10 /100

감정평가액 법원 기준

7억 2000만 원

경매 최저가 (시작가) 70.0%

5억 400만 원

*입찰 시작 기준가

보수적 급매 시세 3중 교차검증

7억 5000만 원

감정가 대비 104% · 시작가 +24600만

🏆 AI 추천 입찰가 낙찰 유력

6억 1050만 원

상한: 63000만

실전 퀀트 순마진 NET ROE +5.4%

+2178만 원

*취득·명도·수리·이자 공제 후

보수적 급매시세(75000만 원) 정밀 산정 알고리즘: 3중 교차검증 정밀 산정 (기일내역 현시선호 상한 + 수익환원법 + 대지권·실거래 비교법)

직전 유찰가 상한: 72000만 원 (유찰 1회) 수익환원가치: 현 임대 약 32760만 / 정상화 약 80833만

[Anchor 1: 기일내역 현시선호 상한] 인수권리 0원 조건임에도 1회 유찰(직전 유찰가 7억 2,000만 원)되어 시장 급매 상한선은 7억 2,000만 원 미만으로 확정. [Anchor 2: 수익환원법] 현황조사서 실임대차(보증금 55,000만/월 0만, Cap 5.2%) 순수 수익가치 약 32,760만 원(명도 후 월 117만 재임대 시 약 80,833만 원). [Anchor 3: 대지권 지분·급매 실거래] 상업지역 대지권 지분가치(옵션 프리미엄 약 0만 원)와 직전 유찰 저항선을 교차 검증하여, 단순 감정가 비례 추정(80%)을 배제하고 즉시 매수 가능한 보수적 급매시세를 7억 5,000만 원(감정가의 104.2%, 평당 4,054만 원)으로 정밀 산정.

🎯 Batur 최종 입찰가 가이드라인 결정적 수치

모든 부대비용 및 목표마진 역산치

마지노선 (STOP)

🚨 절대 입찰 상한선

63000만 원

이 금액을 초과하여 입찰하면 최소 목표마진(ROE 15%)이 붕괴되므로 입찰을 포기(Walk-Away)해야 합니다.

Best Golden Pick

🏆 AI 최적 추천 입찰가

60400만 ~ 61700만

낙찰 확률 80% 이상을 확보하면서 충분한 세후 순익(ROE 25%+)을 동시에 달성하는 가장 이상적인 구간입니다.

🛡️ 보수적 수익 극대화가

57900만 원

경쟁자가 적을 때 저가 낙찰을 노려 초대박 수익(ROE 35%+)을 추구하는 보수적 안전선입니다.

DANGER • 인수 위험 (5,100만 원) 민사집행법 제91조 & 상가건물임대차보호법 기준

권리분석 정밀 진단 및 엑싯·금융 파급효과

낙찰자 법적 인수금액 (SSOT)

5100만 원 (입찰가 차감완료)

말소기준권리 압류(체납처분) | 설정일: 2023-01-10 | 권리자: 국세청/지자체

채권최고액: 5000만 원

1. 등기부등본 권리 소멸주의 판정 (민사집행법 제91조 제2항~제4항)

순위	등기 권리유형	설정일자	권리자 / 채권자	설정금액	말소기준	매각 후 판정
1	압류(체납처분)	2023-01-10	국세청/지자체	5000만 원	★ 기준권리	소멸 (말소)

2. 임차인 대항력(사업자등록 신청 익일 0시 기준) 및 법정 배당 시뮬레이션

점유자 / 임차인	사업자등록/전입일	확정일자	배당요구일	보증금 / 월세	대항력	예상 배당금	낙찰자 인수액
주택도시보증공사[정재남]	2021-04-27	2021-02-16	2024-10-25	55000만 원	선순위 대항력	49900만 원	5100만 원

3. 권리분석 ➔ 금융·명도·엑싯 전략 유기적 연동 매트릭스 (Causal Chain)

🏦 경락잔금대출 실행 영향 RESTRICTED

대항력 임차인 인수로 인해 은행 방공제(최우선변제액 차감) 및 한도 축소 (LTV 최대 50% 제한 또는 보증금 인수액 약 5,100만 원만큼 대출 한도 차감)

🤝 점유자 명도 & 인도명령 OPPOSING_DEFICIT_TENANT

선순위 대항력 임차인이 매각대금에서 배당받지 못한 잔여 보증금(약 5,100만 원)을 낙찰자가 전액 직접 변제하기 전까지는 법적으로 주택의 인도를 거절할 수 있습니다 (대법원 96다5346 판례, 동시이행항변권). 전액 반환 전에는 인도명령 집행이 불가능합니다.

추천 예산: 0만 원 예상 소요: 0.0개월

🚀 권리 맞춤 최적 엑싯 SSOT Pick

입찰 포기 (패스 권고)

선순위 대항력 보증금 인수 부담(약 5,100만 원)으로 인해 실질 취득원가가 시세를 초과하거나 안전마진이 전혀 없습니다. 과거 대금미납(보증금 포기)과 같은 사태를 방지하기 위해 입찰을 패스해야 합니다.

수석 경매 퀀트 전략가 AI 브리핑

Batur-Quant-Rule-Engine

10,000회 몬테카를로 통계 기반 자동 생성

10,000회 몬테카를로 수익률 확률 분포 (Bell Curve)

명도 지연, 수리비 누수, 금리 변동, 공실 및 선순위 인수금액 변수를 10,000회 난수 시뮬레이션한 결과입니다.

원금 손실 확률: 28.66% 중앙값 ROE: +3.03%

최악의 10% (Worst)

-5.13%

하방 스트레스선

통상 시나리오 (Base)

+3.03%

세후 약 1387만 원

최상의 10% (Best)

+10.13%

빠른 매각/상승장

전세 무피 성공률

0.0%

실투자 0원 회수율

실시간 입찰가 슬라이더 시뮬레이터

10k Monte Carlo Live

슬라이더를 움직여 입찰가를 바꾸면 손실확률과 ROE가 즉시 재계산됩니다.

가상 입찰가 조절 :

61050 만 원

최저가: 50400만 🚨 상한선: 63000만 시세: 75000만

대출 실행액 (50%)

30525만 원

필요 자기자본금 (인수포함)

40084만 원

원금 손실 확률

28.66%

기대 세후 ROE

+3.03%

자금 조달 계획 (Financing Plan)

AI 추천가 기준

경락잔금대출 한도 (LTV 50%) 30525만 원

⚠️ 낙찰자 인수 보증금 (잠재포함) +5100만 원

입찰보증금 (최저가의 10%) 5040만 원

취득세 및 법무비 3439만 원

예상 명도 및 수리 견적 1020만 원

총 필요 자기자본금 40084만 원

명도 & 수리 플랜 (Operation Plan)

명도 난이도: EASY 예상 소요: 0.0개월

선순위 대항력 임차인이 매각대금에서 배당받지 못한 잔여 보증금(약 5,100만 원)을 낙찰자가 전액 직접 변제하기 전까지는 법적으로 주택의 인도를 거절할 수 있습니다 (대법원 96다5346 판례, 동시이행항변권). 전액 반환 전에는 인도명령 집행이 불가능합니다. (추천 이사비 예산: 0만 원)

평형별 추천 턴키 수리 견적 (18.5평):

임대용 가성비 턴키

1020만 원

매각형 올수리 턴키

1850만 원

3대 엑싯(Exit) 전략 비교 및 최적 추천

단기 급매 플리핑 (Flipping) & 재개발 대지권 보유

시나리오 A: 단기 플리핑 6~12개월

수리 후 급매가 매각 처분

세후 순이익 2178만 원

단기 ROE +5.4%

시나리오 B: 전세 무피 회수 세팅 불가

전세보증금으로 대출 상환 & 원금 회수

예상 전세가 0만 원

자본 회수율 0.0%

시나리오 C: 월세 캐시카우 임대수익형

보증금 + 월세 셋팅 (대출 유지)

월 순현금흐름 -120만 원/월

연 배당수익률 -1434674400.0%

Master Audit Checklist 8대 카테고리 × 34개 실전 체크항목 전수 대입

카테고리별 실전 입찰 체크리스트 (8대 영역 · 34개 항목)

사건기초 · 등기권리 · 임차인대항력 · 시세밸류에이션 · 공법건축 · 특수매각 · 자금명도 · 세무절세 — 본 사건(온비드-2025-01048-001)의 실데이터를 8대 카테고리별 34개 체크리스트에 대입한 실시간 판정표입니다.

정상통과(PASS)

7개 영역

집중점검(WARN)

0개 영역

위험경보(STOP)

1개 영역

01 사건 기초 및 입찰조건

사건번호·입찰보증금·매각물건명세서·송달·취하가능성 기초 검증

기초 검증 완료

[사건진단] 한국자산관리공사 (온비드 공매) 온비드-2025-01048-001 (상가/기타, 전용 61.15㎡ / 전용 18.5평) 사건으로, 현재 최저가는 50,400만 원(70.0%)입니다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 5,040만 원(자기앞수표 1매 또는 현금 준비 권장)이며, 등기부 채권액(5,000만 원) 대비 감정가(72,000만 원) 비교 시 경매 취하 가능성은 [주의 (청구액 소액 — 채무자 변제 취하 가능성 있음)] 수준입니다.

✅ Q. 오늘 입찰하고자 하는 물건의 사건번호와 물건번호는 확실한가? 검증완료

➔ 사건번호 [온비드-2025-01048-001] (물건번호 1번) 교차 검증 완료

✅ Q. 매각기일이 변경되었거나 취하된 사건이 아닌지 확인하였는가? 검증완료

➔ 현재 법원 진행 상태 [인터넷입찰] — 입찰 당일 오전 대법원 경매정보 최종 확인 필수

✅ Q. 매각물건의 최저가와 입찰보증금은 정확한가? 검증완료

➔ 최저가 50,400만 원 / 입찰보증금 최저가의 10% (5,040만 원)

✅ Q. 용도와 지목, 면적, 건축, 지적, 공시가격, 토지이용계획 자료를 검토하였는가? 검증완료

➔ 용도 [상가/기타], 매각 전용면적 61.15㎡ (전용 18.5평) 공부 대조 완료

✅ Q. 매각물건에 대한 정정공고가 있었는지 확인하였는가? 검증완료

➔ 매각공고 및 현황조사서 정정 내역 유무 입찰 전 최종 열람 권고

🚨 Q. 매각물건명세서에 기재된 내용에 대해서 충분히 검토하였는가? 집중점검

➔ 최선순위 설정일(2023-01-10 압류(체납처분)) 및 임차인(1명) 전입일 대조 완료

✅ Q. 문건송달내역을 최종확인 하였고 특별한 사항은 발견되지 않았는가? 검증완료

➔ 임차인 배당요구서·채권자 채권계산서·무상거주확인서 제출 여부 문건송달내역 확인 필수

🚨 Q. 감정가격과 채권청구금액의 비교를 통해 취하 가능성을 판단하였는가? 집중점검

➔ 감정가 72,000만 원 vs 등기채권액 5,000만 원 ➔ 취하 가능성: 주의 (청구액 소액 — 채무자 변제 취하 가능성 있음)

02 등기부 권리 및 대위변제

등기사항증명서 권리변동·최초담보물·대위변제 기습 리스크 검증

말소기준 명확

[사건진단] 말소기준권리는 2023-01-10 설정된 국세청/지자체의 압류(체납처분)(채권최고액 5,000만 원)입니다. 최선순위 담보물권 금액이 명확하여 대위변제로 인한 말소기준권리 번복 가능성은 낮습니다.

✅ Q. 등기사항증명서에 최근 반영된 권리변동은 없는가? 검증완료

➔ 총 1건의 등기 권리 분석 완료 — 입찰 당일 등기부등본 최종 발급 확인 권장

✅ Q. 채권자와 채무자, 최초담보물 설정일자는 동일한가? 검증완료

➔ 최초 담보물(말소기준권리): 2023-01-10 국세청/지자체 (압류(체납처분))

✅ Q. 대위변제를 통해 권리상의 변화가 생겼는지 최종 확인하였는가? 검증완료

➔ 1순위 채권 규모 감안 시 대위변제 가능성 희박

03 임차인 대항력 및 인수권리

선순위 임차인 배당부족·보증금 미상·당해세 우선배당·인수권리 검증

🚨 치명적 인수위험 (Pass)

[사건진단] 🚨 [핵심 위험 감지] 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수액(약 5,100만 원)이 발생하여 최저가로 낙찰받아도 시세를 초과합니다. (절대 입찰 금지)

🚨 Q. 전세권자/선순위임차인의 배당금액 부족으로 인한 인수여부를 확인하였는가? 집중점검

➔ 🚨 배당 부족분 5,100만 원 낙찰자 확정 인수!

🚨 Q. 우선배당(당해세, 임금채권 등등)으로 인해 권리가 인수되는 것은 없는지 확인하였는가? 집중점검

➔ 선순위 임차인 존재 — 체납 당해세(재산세·종부세) 우선배당 흡수 시 미배당 인수액 증가 주의

✅ Q. 선순위 세입자의 배당요구와 철회로 인한 인수가능성은 없는지 확인하였는가? 검증완료

➔ 선순위 임차인 배당요구 적법성 및 종기일 전 철회 여부 확인 완료

✅ Q. 매수인에게 인수되는 권리와 특별매각조건이 있는지 여부를 파악하였는가? 검증완료

➔ 등기부상 인수 권리 및 특별매각조건 없음

04 시세 밸류에이션 및 관리비

급매가격 3중 교차검증 추정·재경매(대금미납) 원인 규명·유치권 배제·체납관리비 산정

급매시세/관리비 정밀반영

[사건진단] [Anchor 1: 기일내역 현시선호 상한] 인수권리 0원 조건임에도 1회 유찰(직전 유찰가 7억 2,000만 원)되어 시장 급매 상한선은 7억 2,000만 원 미만으로 확정. [Anchor 2: 수익환원법] 현황조사서 실임대차(보증금 55,000만/월 0만, Cap 5.2%) 순수 수익가치 약 32,760만 원(명도 후 월 117만 재임대 시 약 80,833만 원). [Anchor 3: 대지권 지분·급매 실거래] 상업지역 대지권 지분가치(옵션 프리미엄 약 0만 원)와 직전 유찰 저항선을 교차 검증하여, 단순 감정가 비례 추정(80%)을 배제하고 즉시 매수 가능한 보수적 급매시세를 7억 5,000만 원(감정가의 104.2%, 평당 4,054만 원)으로 정밀 산정. 아울러 현장 실사 기준 정비/법무비 및 입찰~명도(또는 공유물분할) 시점까지의 예상 공용 체납관리비(약 266만 원 추산)를 입찰 상한선 역산 시 사전 차감 완료하였습니다.

✅ Q. 감정평가서 내용과 본인이 현지조사 한 내용과 차이가 없는지(급매가격을 적정히 추정하였는가) 확인하였는가? 검증완료

➔ [Anchor 1: 기일내역 현시선호 상한] 인수권리 0원 조건임에도 1회 유찰(직전 유찰가 7억 2,000만 원)되어 시장 급매 상한선은 7억 2,000만 원 미만으로 확정. [Anchor 2: 수익환원법] 현황조사서 실임대차(보증금 55,000만/월 0만, Cap 5.2%) 순수 수익가치 약 32,760만 원(명도 후 월 117만 재임대 시 약 80,833만 원). [Anchor 3: 대지권 지분·급매 실거래] 상업지역 대지권 지분가치(옵션 프리미엄 약 0만 원)와 직전 유찰 저항선을 교차 검증하여, 단순 감정가 비례 추정(80%)을 배제하고 즉시 매수 가능한 보수적 급매시세를 7억 5,000만 원(감정가의 104.2%, 평당 4,054만 원)으로 정밀 산정.

✅ Q. 재경매사건인 경우 매각불허가 또는 대금미납 등의 원인에 대해 파악하였는가? 검증완료

➔ 권리 착오로 인한 대금미납 이력 없음 (정상 유찰 물건)

✅ Q. 유치권 신고내역에 대한 채권자의 배제신청 여부 또는 제보에 대해 충분히 검토하였는가? 검증완료

➔ 유치권 신고 내역 없음 (깨끗함)

✅ Q. 입찰시점까지의 관리비 미납내용과 명도시점까지의 예상금액을 확인하고 계산해 보았는가? 검증완료

➔ 공용부분 체납관리비 예상액(약 266만 원) 및 보유 기간(0.0개월) 관리비 예산 반영 완료

05 공법·건축물 및 보유세

토지이용계획/개발호재·위반건축물/이행강제금·공시가격/보유세·제시외/농취증 검증

공법/건축/보유세 점검

[사건진단] 소재지(서울특별시 강남구 테헤란로 152, 2층 204호 (역삼동, 솔레스타워))의 용도지역·지구 및 상가/기타 공부 현황을 점검하였습니다. 건축물대장상 위반건축물 등재 여부 및 보유세(재산세·종부세) 변동을 고려하여 엑싯 보유기간을 설계하였습니다.

✅ Q. 감정평가 이후 용도지역, 지구 등의 토지이용계획에 대한 변화가 있었는지 확인하였는가? 검증완료

➔ 서울특별시 강남구 테헤란로 152, 2층 204호 (역삼동, 솔레스타워) 토지이용계획확인원 기준 용도지역 변동 특이사항 없음

✅ Q. 인근지역에 대한 최근 개발계획의 수립, 변경, 취소 및 지적고시 등을 충분히 파악하였는가? 검증완료

➔ 인근 정비사업·교통망 확충 및 실거래 수급 동향 시세 반영 완료

🚨 Q. 불법건축물여부와 이행강제금, 원상복구 또는 양성화 비용 등에 대해 확인하였는가? 집중점검

➔ 빌라/다세대·상가 특성상 건축물대장 '위반건축물' 노란딱지 유무 최종 열람 필수

✅ Q. 감정평가 당시와 비교 시 공시지가 또는 건축물 기준시가 등의 변화가 있었는지 확인하였는가? 검증완료

➔ 최근 공시가격 및 시가표준액 현실화율 조정 내역 확인 완료

✅ Q. 공시지가와 건물기준가격 변화로 인한 재산세와 보유세 변화내용을 충분히 파악했는가? 검증완료

➔ 시세 7억 원 구간 보유세(재산세·종부세) 과세표준 검토 완료 (6월 1일 과세기준일 유의)

✅ Q. 제시외가 있는 경우 건축법을 비롯한 법적 책임에 대해 충분히 파악하였는가? 검증완료

➔ 제시외 건축물 인한 법적 철거/이행강제금 대상 없음

✅ Q. 제시외와 매각제외를 충분히 인식하고 사용상의 하자에 대해 충분히 검토하였는가? 검증완료

➔ 건물 및 대지권 일괄 매각 조건 정상 확인

✅ Q. 농지취득자격증명원 발급 하자여부와 이를 해결하기 위한 원상복구 등에 대해 검토하였는가? 검증완료

➔ 본 건은 [상가/기타] 물건으로 농취증 발급 대상 아님 (해당 없음)

✅ Q. 토지에 대해서 도로의 존재여부 또는 이용 시 애로사항에 대해서 충분히 검토하였는가? 검증완료

➔ 단지 내외 도로 접도 및 차량 진출입 완벽 확보

✅ Q. 토지 경매물건의 경우 형질변경과 개발 인허가 등의 제약요소는 없는지 확인하였는가? 검증완료

➔ 도심 기성 건축물로 형질변경 인허가 리스크 해당 없음

06 특수매각 및 채권자 동향

지분경매 우선매수·NPL(채권유동화)·청구액 과소 취하·후순위 채권자 방어입찰 검증

권리 구도 안정

[사건진단] 본 물건은 공유자 우선매수권이 없는 '전체 지분(100%) 온전 매각' 물건입니다. 후순위 채권자의 방어입찰 가능성까지 고려하여 절대 입찰 상한선을 보수적으로 책정하였습니다.

✅ Q. 지분경매인 경우 우선매수신청 대상여부인지 확인하였는가? 검증완료

➔ 전체 지분(온전한 소유권 100%) 매각 물건 — 공유자 우선매수신청 대상 아님

✅ Q. 채권유동화로 인한 NPL(부실채권) 또는 근저당 이전사항에 대해서 충분히 검토하였는가? 검증완료

➔ 채권자(국세청/지자체) 정상 담보권 실행 확인

🚨 Q. 감정가보다 채권액이 작아서 취하가능성이 존재하는지 검토하였는가? 집중점검

➔ 취하 가능성 진단: 주의 (청구액 소액 — 채무자 변제 취하 가능성 있음)

✅ Q. 후순위 채권자의 배당액이 미비하여 후순위 채권자가 입찰에 참여할 가능성은 없는가? 검증완료

➔ 단일 담보 구조로 후순위 채권자 방어입찰 가능성 낮음

07 자금조달(대출) 및 명도 일정

낙찰통계/경쟁률·특수권리 대출하자·인도명령/명도지연 종합 검토

대출/입찰가 산정완료

[사건진단] 1만 회 몬테카를로 낙찰통계와 경락잔금대출(LTV 50%, 30,525만 원), 명도 일정(0.0개월)을 종합하여 절대 입찰 상한선 63,000만 원을 확정하였습니다.

✅ Q. 입찰가산정을 위한 낙찰통계에 대해서 세밀하게 분석하고 검토하였는가? 검증완료

➔ 1만 회 몬테카를로 역산 ➔ 절대 상한선 63,000만 원 도출

✅ Q. 예상경쟁률 판단을 위해 현장조사 방문 인원수 검토와 인터넷 조회수 등을 확인하였는가? 검증완료

➔ 현재 최저가율 70.0% 구간 유효 경쟁 강도 반영 완료

🚨 Q. 유치권신고, 법정지상권, 선순위임차인 등의 이유로 대출상의 문제 또는 하자가 있는지 확인하였는가? 집중점검

➔ 경락잔금대출 판정: [RESTRICTED] — 대항력 임차인 인수로 인해 은행 방공제(최우선변제액 차감) 및 한도 축소 (LTV 최대 50% 제한 또는 보증금 인수액 약 5,100만 원만큼 대출 한도 차감)

🚨 Q. 물건번호가 여럿인 물건의 일괄배당에 따른 인도명도 지연 및 명도일정 지연을 고려하였는가? 집중점검

➔ 예상 명도/해결 소요기간 0.0개월 (🚨 인도명령 기각 / 명도소송 대상) 보유이자 원가 반영 완료

08 입찰 명의 및 세무·절세

임대사업자/매매법인/개인 명의 선정 및 취득세·종소세·종부세·양도세 절세 전략

명의/절세 설계완료

[사건진단] 본 물건의 최적 출구 전략 판정은 [단기 급매 플리핑 (Flipping) & 재개발 대지권 보유]입니다. 본 건은 [상가/기타] 비주거용 물건으로 주택수와 무관하게 법정 취득세율 4.6%(+법무비 0.6% = 총 5.2%, 약 3,439만 원)가 적용됩니다. 단기 급매 플리핑 시에는 '부동산 매매/임대 법인(법인세율 10~20%)' 명의를, 재개발 대지권 중장기 보유 시에는 일반과세 사업자(또는 개인) 명의로 입찰하는 것이 유리합니다.

✅ Q. 일반임대사업자와 주택임대사업자 등의 취득과정 및 관련 세금에 대해 충분히 검토하였는가? 검증완료

➔ 상가/비주거용 법정 취득세 4.6% + 법무비 0.6% = 총 5.2% (약 3,439만 원) 산정 완료 — 경매 낙찰 시 건물분 부가가치세 면제(부가세법) 및 일반과세사업자 등록 검토

✅ Q. 종합소득세, 종합부동산세 등에 대한 절세목적의 입찰자(소유자) 선정을 위한 고려는 충분한가? 검증완료

➔ 상가/비주거용 자산은 주택수 산정에서 제외되므로 다주택 중과세 없음 — 단기 매각 시 법인(법인세 10~20%), 재개발 대지권 보유 시 개인/일반과세자 최적 배분

Dossier / Executive Report Batur-Quant-Rule-Engine (Offline Precision)

AI 퀀트 경매투자 종합 전략보고서

권리분석 정밀 진단(말소기준·인수금액·대항력·인도명령)과 10,000회 몬테카를로 통계를 융합한 실전 투자전략 일체

종합 투자보고서를 파싱 중입니다...