오피스텔(주거) 권리 무결점 (100% 소멸 안전) 7층 · 전용 67.16㎡ (전용 20.3평)

서울특별시 강남구 삼성동 157-18 7층703호 [오피스텔(주거) 67.16㎡]

서울특별시 강남구 삼성동 157-18 7층703호

Batur Score

🚨 절대 입찰 금지 (패스)

10 /100

감정평가액 법원 기준

5억 5500만 원

경매 최저가 (시작가) 64.0%

3억 5520만 원

*입찰 시작 기준가

보수적 급매 시세 3중 교차검증

2억 6800만 원

감정가 대비 48% · 시작가 +-8720만

🚨 AI 추천 입찰가 입찰 불가

0원 (입찰 포기 / 패스)

*인수과다로 마진 없음

실전 퀀트 순마진 손실위험 ROE -30.6%

-11536만 원 (적자)

*최저가 응찰 시에도 실질 손실

보수적 급매시세(26800만 원) 정밀 산정 알고리즘: 국토부 동일 평형 실거래가 및 KB 급매 호가 하단 교차검증

직전 유찰가 상한: 44400만 원 (유찰 2회)

인근 동일 용도·전용면적(20.3평) 최근 실거래가 및 급매 호가 하단을 반영하여 3개월 내 즉시 매도 가능한 보수적 급매시세를 26,800만 원(전세시세 16,100만 원)으로 산정.

🎯 Batur 최종 입찰가 가이드라인 결정적 수치

모든 부대비용 및 목표마진 역산치

🚨 [Track A: 기본 시나리오] 입찰 절대 불가 경고 (PASS 권고)

DO_NOT_BID

본 물건은 선순위 대항력 임차인 보증금 인수액(약 0만 원) 및 제반 부대비용 감안 시, 최저 매각가격(35520만 원)으로 단독 낙찰받더라도 실질 취득원가가 급매 시세를 초과하여 즉각적인 원금 손실이 발생하는 고위험 물건입니다.

일반 입찰 상한선 (Track A) 0만 원 (응찰 금지) 미상/선순위 보증금 인수 시 마진 붕괴

잠재/확정 인수 부채 (SSOT) +0만 원 대항력 임차인 미배당 잔액

수석 퀀트 최종 판정 일반 입찰 절대 패스 (PASS) 무리한 응찰 시 보증금 몰수 위험

CLEAN • 권리 무결점 (100% 소멸 안전) 민사집행법 제91조 & 주택임대차보호법 기준

권리분석 정밀 진단 및 엑싯·금융 파급효과

낙찰자 법적 인수금액 (SSOT)

0원 (전액 소멸 면책)

말소기준권리 근저당권설정 | 설정일: 2020-08-10 | 권리자: 최OO

채권최고액: 13000만 원

1. 등기부등본 권리 소멸주의 판정 (민사집행법 제91조 제2항~제4항)

순위	등기 권리유형	설정일자	권리자 / 채권자	설정금액	말소기준	매각 후 판정
1	소유자	2017-04-20	김OOOOOOOO	0만 원	-	소유권 변동 (매수인 취득)
2	근저당권설정	2020-08-10	최OO	13000만 원	★ 기준권리	소멸 (말소)
3	임차권설정	2024-08-13	김OO	28500만 원	-	소멸 (말소)
4	강제경매개시결정	2025-06-23	김OO	0만 원	-	소멸 (말소)

2. 임차인 대항력(전입 익일 0시 기준) 및 법정 배당 시뮬레이션

점유자 / 임차인	전입일자	확정일자	배당요구일	보증금	대항력	예상 배당금	낙찰자 인수액
김은지	2024-06-28	20-06-12/20-06-12	2025-9-5-/2025-9-5	0만 원	대항력 없음	0만 원	0만 원

3. 권리분석 ➔ 금융·명도·엑싯 전략 유기적 연동 매트릭스 (Causal Chain)

🏦 경락잔금대출 실행 영향 AVAILABLE

투기과열지구(강남·서초·송파·용산구 규제지역) 소재 주택으로 제1금융권 경락잔금대출 한도가 법정 LTV 최대 50%(무주택·1주택 처분조건부 기준, DSR 40% 규제 적용, 다주택자 대출 제한)로 적용됩니다. (단, 민사집행법상 경매 낙찰 시 토지거래허가 및 2년 실거주 의무는 면제)

🤝 점유자 명도 & 인도명령 HIGH_RESISTANCE

보증금을 떼이거나 손실을 보는 후순위 임차인 거주. 강한 저항 예상되므로 대금 납부 즉시 부동산인도명령(민사집행법 제136조) 신청 및 강제집행 예고와 이사비 협의 병행 필수.

추천 예산: 300만 원 예상 소요: 3.5개월

🚀 권리 맞춤 최적 엑싯 SSOT Pick

전세 셋팅 무피 회수 또는 단기 플리핑

권리가 완벽히 깨끗하고 1금융 대출이 최대 50%까지 가능하므로, 수리 후 전세 세팅으로 투자원금을 회수하거나 단기 급매로 차익을 확정짓는 전략이 최상.

수석 경매 퀀트 전략가 AI 브리핑

Batur-Quant-Rule-Engine

10,000회 몬테카를로 통계 기반 자동 생성

10,000회 몬테카를로 수익률 확률 분포 (Bell Curve)

명도 지연, 수리비 누수, 금리 변동, 공실 및 선순위 인수금액 변수를 10,000회 난수 시뮬레이션한 결과입니다.

원금 손실 확률: 100.0% 중앙값 ROE: -30.72%

최악의 10% (Worst)

-34.57%

하방 스트레스선

통상 시나리오 (Base)

-30.72%

세후 약 -11595만 원

최상의 10% (Best)

-26.92%

빠른 매각/상승장

전세 무피 성공률

0.0%

실투자 0원 회수율

실시간 입찰가 슬라이더 시뮬레이터

10k Monte Carlo Live

슬라이더를 움직여 입찰가를 바꾸면 손실확률과 ROE가 즉시 재계산됩니다.

가상 입찰가 조절 (최저가 응찰 시 스트레스 테스트):

35520 만 원

최저가: 35520만 🚨 상한선: 0만 (입찰불가) 시세: 26800만

대출 실행액 (0%)

0만 원

필요 자기자본금 (인수포함)

37694만 원

원금 손실 확률

100.0%

기대 세후 ROE

-30.72%

자금 조달 계획 (Financing Plan)

최저가 응찰 시 스트레스 기준

경락잔금대출 한도 (LTV 0%) 0만 원 (대출불가)

입찰보증금 (최저가의 10%) 3552만 원

취득세 및 법무비 674만 원

예상 명도 및 수리 견적 1500만 원

총 필요 자기자본금 37694만 원

명도 & 수리 플랜 (Operation Plan)

명도 난이도: HARD 예상 소요: 3.5개월

보증금을 떼이거나 손실을 보는 후순위 임차인 거주. 강한 저항 예상되므로 대금 납부 즉시 부동산인도명령(민사집행법 제136조) 신청 및 강제집행 예고와 이사비 협의 병행 필수. (추천 이사비 예산: 300만 원)

평형별 추천 턴키 수리 견적 (20.3평):

임대용 가성비 턴키

1200만 원

매각형 올수리 턴키

1800만 원

3대 엑싯(Exit) 전략 비교 및 최적 추천

입찰 포기 (패스 권고)

시나리오 A: 단기 플리핑 손실 불가

수리 후 급매가 매각 처분

세후 순이익 -11536만 원

단기 ROE -30.6%

시나리오 B: 전세 무피 회수 세팅 불가

전세보증금으로 대출 상환 & 원금 회수

예상 전세가 16100만 원

자본 회수율 43.1%

시나리오 C: 월세 캐시카우 적자 위험

보증금 + 월세 셋팅 (대출 유지)

월 순현금흐름 0만 원/월

연 배당수익률 0.0%

Master Audit Checklist 8대 카테고리 × 34개 실전 체크항목 전수 대입

카테고리별 실전 입찰 체크리스트 (8대 영역 · 34개 항목)

사건기초 · 등기권리 · 임차인대항력 · 시세밸류에이션 · 공법건축 · 특수매각 · 자금명도 · 세무절세 — 본 사건(2025타경103191)의 실데이터를 8대 카테고리별 34개 체크리스트에 대입한 실시간 판정표입니다.

정상통과(PASS)

4개 영역

집중점검(WARN)

3개 영역

위험경보(STOP)

1개 영역

01 사건 기초 및 입찰조건

사건번호·입찰보증금·매각물건명세서·송달·취하가능성 기초 검증

기초 검증 완료

[사건진단] 서울중앙지방법원 2025타경103191 (오피스텔(주거), 전용 67.16㎡ / 전용 20.3평) 사건으로, 현재 최저가는 35,520만 원(64.0%)입니다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 3,552만 원(자기앞수표 1매 또는 현금 준비 권장)이며, 등기부 채권액(41,500만 원) 대비 감정가(55,500만 원) 비교 시 경매 취하 가능성은 [낮음 (채권총액이 충분하여 취하 가능성 희박)] 수준입니다.

✅ Q. 오늘 입찰하고자 하는 물건의 사건번호와 물건번호는 확실한가? 검증완료

➔ 사건번호 [2025타경103191] (물건번호 1번) 교차 검증 완료

✅ Q. 매각기일이 변경되었거나 취하된 사건이 아닌지 확인하였는가? 검증완료

➔ 현재 법원 진행 상태 [유찰2회] — 입찰 당일 오전 대법원 경매정보 최종 확인 필수

✅ Q. 매각물건의 최저가와 입찰보증금은 정확한가? 검증완료

➔ 최저가 35,520만 원 / 입찰보증금 최저가의 10% (3,552만 원)

✅ Q. 용도와 지목, 면적, 건축, 지적, 공시가격, 토지이용계획 자료를 검토하였는가? 검증완료

➔ 용도 [오피스텔(주거)], 매각 전용면적 67.16㎡ (전용 20.3평) 공부 대조 완료

✅ Q. 매각물건에 대한 정정공고가 있었는지 확인하였는가? 검증완료

➔ 매각공고 및 현황조사서 정정 내역 유무 입찰 전 최종 열람 권고

✅ Q. 매각물건명세서에 기재된 내용에 대해서 충분히 검토하였는가? 검증완료

➔ 최선순위 설정일(2020-08-10 근저당권설정) 및 임차인(1명) 전입일 대조 완료 / 비고: 1. 일괄매각 2. 703호, 704호는 공부상 오피스텔로 이용중임

✅ Q. 문건송달내역을 최종확인 하였고 특별한 사항은 발견되지 않았는가? 검증완료

➔ 임차인 배당요구서·채권자 채권계산서·무상거주확인서 제출 여부 문건송달내역 확인 필수

✅ Q. 감정가격과 채권청구금액의 비교를 통해 취하 가능성을 판단하였는가? 검증완료

➔ 감정가 55,500만 원 vs 등기채권액 41,500만 원 ➔ 취하 가능성: 낮음 (채권총액이 충분하여 취하 가능성 희박)

02 등기부 권리 및 대위변제

등기사항증명서 권리변동·최초담보물·대위변제 기습 리스크 검증

말소기준 명확

[사건진단] 말소기준권리는 2020-08-10 설정된 최OO의 근저당권설정(채권최고액 13,000만 원)입니다. 최선순위 담보물권 금액이 명확하여 대위변제로 인한 말소기준권리 번복 가능성은 낮습니다.

✅ Q. 등기사항증명서에 최근 반영된 권리변동은 없는가? 검증완료

➔ 총 4건의 등기 권리 분석 완료 — 입찰 당일 등기부등본 최종 발급 확인 권장

✅ Q. 채권자와 채무자, 최초담보물 설정일자는 동일한가? 검증완료

➔ 최초 담보물(말소기준권리): 2020-08-10 최OO (근저당권설정)

✅ Q. 대위변제를 통해 권리상의 변화가 생겼는지 최종 확인하였는가? 검증완료

➔ 1순위 채권 규모 감안 시 대위변제 가능성 희박

03 임차인 대항력 및 인수권리

선순위 임차인 배당부족·보증금 미상·당해세 우선배당·인수권리 검증

인수권리 없음 (안전)

[사건진단] 모든 등기부 권리 및 점유 권원이 말소기준권리 이후로서 매각으로 100% 전액 소멸하며 낙찰자 인수 금액은 0원입니다.

✅ Q. 전세권자/선순위임차인의 배당금액 부족으로 인한 인수여부를 확인하였는가? 검증완료

➔ 배당 부족으로 인한 인수보증금 없음 (0원 — 전액 소멸 면책)

✅ Q. 우선배당(당해세, 임금채권 등등)으로 인해 권리가 인수되는 것은 없는지 확인하였는가? 검증완료

➔ 선순위 대항력 임차인 부재로 당해세로 인한 보증금 인수 전가 위험 없음

✅ Q. 선순위 세입자의 배당요구와 철회로 인한 인수가능성은 없는지 확인하였는가? 검증완료

➔ 해당 없음 (선순위 세입자 없음 — 후순위 임차인 대항력 없음)

✅ Q. 매수인에게 인수되는 권리와 특별매각조건이 있는지 여부를 파악하였는가? 검증완료

➔ 인수 권리 0원 / 매각명세서 비고: 1. 일괄매각 2. 703호, 704호는 공부상 오피스텔로 이용중임

04 시세 밸류에이션 및 관리비

급매가격 3중 교차검증 추정·재경매(대금미납) 원인 규명·유치권 배제·체납관리비 산정

대금미납(인수폭탄) 경보

[사건진단] 감정가 대비 64.0%까지 유찰(또는 재매각)된 사유는 표면적 가격 하락이 아니라 '선순위 임차인 보증금 인수 부담(유효 약 0만 원)' 때문임이 규명되었습니다. 또한 명도 완료 시점까지의 예상 공용 체납관리비(약 292만 원)와 수리·명도비를 모두 원가에 반영하였습니다.

🚨 Q. 감정평가서 내용과 본인이 현지조사 한 내용과 차이가 없는지(급매가격을 적정히 추정하였는가) 확인하였는가? 집중점검

➔ 인근 동일 용도·전용면적(20.3평) 최근 실거래가 및 급매 호가 하단을 반영하여 3개월 내 즉시 매도 가능한 보수적 급매시세를 26,800만 원(전세시세 16,100만 원)으로 산정.

🚨 Q. 재경매사건인 경우 매각불허가 또는 대금미납 등의 원인에 대해 파악하였는가? 집중점검

➔ 🚨 과거 낙찰자 대금미납(보증금 몰수) 또는 연속 유찰 원인: 선순위 보증금 인수 폭탄 확인!

✅ Q. 유치권 신고내역에 대한 채권자의 배제신청 여부 또는 제보에 대해 충분히 검토하였는가? 검증완료

➔ 유치권 신고 내역 없음 (깨끗함)

✅ Q. 입찰시점까지의 관리비 미납내용과 명도시점까지의 예상금액을 확인하고 계산해 보았는가? 검증완료

➔ 공용부분 체납관리비 예상액(약 292만 원) 및 보유 기간(3.5개월) 관리비 예산 반영 완료

05 공법·건축물 및 보유세

토지이용계획/개발호재·위반건축물/이행강제금·공시가격/보유세·제시외/농취증 검증

공법/건축/보유세 점검

[사건진단] 소재지(서울특별시 강남구 삼성동 157-18 7층703호)의 용도지역·지구 및 오피스텔(주거) 공부 현황을 점검하였습니다. 건축물대장상 위반건축물 등재 여부 및 보유세(재산세·종부세) 변동을 고려하여 엑싯 보유기간을 설계하였습니다.

✅ Q. 감정평가 이후 용도지역, 지구 등의 토지이용계획에 대한 변화가 있었는지 확인하였는가? 검증완료

➔ 서울특별시 강남구 삼성동 157-18 7층703호 토지이용계획확인원 기준 용도지역 변동 특이사항 없음

✅ Q. 인근지역에 대한 최근 개발계획의 수립, 변경, 취소 및 지적고시 등을 충분히 파악하였는가? 검증완료

➔ 인근 정비사업·교통망 확충 및 실거래 수급 동향 시세 반영 완료

🚨 Q. 불법건축물여부와 이행강제금, 원상복구 또는 양성화 비용 등에 대해 확인하였는가? 집중점검

➔ 빌라/다세대·상가 특성상 건축물대장 '위반건축물' 노란딱지 유무 최종 열람 필수

✅ Q. 감정평가 당시와 비교 시 공시지가 또는 건축물 기준시가 등의 변화가 있었는지 확인하였는가? 검증완료

➔ 최근 공시가격 및 시가표준액 현실화율 조정 내역 확인 완료

✅ Q. 공시지가와 건물기준가격 변화로 인한 재산세와 보유세 변화내용을 충분히 파악했는가? 검증완료

➔ 시세 2억 원 구간 보유세(재산세·종부세) 과세표준 검토 완료 (6월 1일 과세기준일 유의)

✅ Q. 제시외가 있는 경우 건축법을 비롯한 법적 책임에 대해 충분히 파악하였는가? 검증완료

➔ 제시외 건축물 인한 법적 철거/이행강제금 대상 없음

✅ Q. 제시외와 매각제외를 충분히 인식하고 사용상의 하자에 대해 충분히 검토하였는가? 검증완료

➔ 건물 및 대지권 일괄 매각 조건 정상 확인

✅ Q. 농지취득자격증명원 발급 하자여부와 이를 해결하기 위한 원상복구 등에 대해 검토하였는가? 검증완료

➔ 본 건은 [오피스텔(주거)] 물건으로 농취증 발급 대상 아님 (해당 없음)

✅ Q. 토지에 대해서 도로의 존재여부 또는 이용 시 애로사항에 대해서 충분히 검토하였는가? 검증완료

➔ 단지 내외 도로 접도 및 차량 진출입 완벽 확보

✅ Q. 토지 경매물건의 경우 형질변경과 개발 인허가 등의 제약요소는 없는지 확인하였는가? 검증완료

➔ 도심 기성 건축물로 형질변경 인허가 리스크 해당 없음

06 특수매각 및 채권자 동향

지분경매 우선매수·NPL(채권유동화)·청구액 과소 취하·후순위 채권자 방어입찰 검증

채권자 동향 주시

[사건진단] 본 물건은 공유자 우선매수권이 없는 '전체 지분(100%) 온전 매각' 물건입니다. 후순위 채권자의 방어입찰 가능성까지 고려하여 절대 입찰 상한선을 보수적으로 책정하였습니다.

✅ Q. 지분경매인 경우 우선매수신청 대상여부인지 확인하였는가? 검증완료

➔ 전체 지분(온전한 소유권 100%) 매각 물건 — 공유자 우선매수신청 대상 아님

✅ Q. 채권유동화로 인한 NPL(부실채권) 또는 근저당 이전사항에 대해서 충분히 검토하였는가? 검증완료

➔ 채권자(최OO) 정상 담보권 실행 확인

✅ Q. 감정가보다 채권액이 작아서 취하가능성이 존재하는지 검토하였는가? 검증완료

➔ 취하 가능성 진단: 낮음 (채권총액이 충분하여 취하 가능성 희박)

🚨 Q. 후순위 채권자의 배당액이 미비하여 후순위 채권자가 입찰에 참여할 가능성은 없는가? 집중점검

➔ 후순위 채권자(2순위 대부근저당·가압류권자 등)의 채권 회수 목적 방어입찰 가능성 존재 — 상한선 추격 입찰 엄금

07 자금조달(대출) 및 명도 일정

낙찰통계/경쟁률·특수권리 대출하자·인도명령/명도지연 종합 검토

🚨 대출차단/입찰금지

[사건진단] 🚨 [최종 입찰금지 경고] 선순위 대항력/미상 보증금 리스크로 인해 제1금융권 경락잔금대출이 [BLOCKED] 상태이며, 인도명령 또한 기각(명도소송 대상, 예상 3.5개월)됩니다. 따라서 기본 입찰 한도는 0원(응찰 금지)입니다.

🚨 Q. 입찰가산정을 위한 낙찰통계에 대해서 세밀하게 분석하고 검토하였는가? 집중점검

➔ 🚨 유효 인수보증금 차감 시 안전마진 파괴 ➔ 입찰 상한선 0원 (패스 확정)

🚨 Q. 예상경쟁률 판단을 위해 현장조사 방문 인원수 검토와 인터넷 조회수 등을 확인하였는가? 집중점검

➔ 표면적 저가 착시로 인한 초보자 오판 입찰 주의 — 동반 추격 입찰 절대 금지

🚨 Q. 유치권신고, 법정지상권, 선순위임차인 등의 이유로 대출상의 문제 또는 하자가 있는지 확인하였는가? 집중점검

➔ 경락잔금대출 판정: [BLOCKED] — 투기과열지구(강남·서초·송파·용산구 규제지역) 소재 주택으로 제1금융권 경락잔금대출 한도가 법정 LTV 최대 50%(무주택·1주택 처분조건부 기준, DSR 40% 규제 적용, 다주택자 대출 제한)로 적용됩니다. (단, 민사집행법상 경매 낙찰 시 토지거래허가 및 2년 실거주 의무는 면제)

✅ Q. 물건번호가 여럿인 물건의 일괄배당에 따른 인도명도 지연 및 명도일정 지연을 고려하였는가? 검증완료

➔ 예상 명도/해결 소요기간 3.5개월 (인도명령 가능) 보유이자 원가 반영 완료

08 입찰 명의 및 세무·절세

임대사업자/매매법인/개인 명의 선정 및 취득세·종소세·종부세·양도세 절세 전략

입찰보류 (세무유보)

[사건진단] 본 물건의 최적 출구 전략 판정은 [입찰 포기 (패스 권고)]입니다. 권리 하자로 인해 원칙적 입찰 금지 대상이므로 명의 선정 전 무상거주확인서 진위 규명이 선행되어야 하며, 조건부 진입 시에는 단기 양도세(개인 55~77%) 절감을 위해 매매사업자 법인(법인세 10~20%) 또는 1주택 비과세/전세 무피 명의 전략을 선택해야 합니다.

✅ Q. 일반임대사업자와 주택임대사업자 등의 취득과정 및 관련 세금에 대해 충분히 검토하였는가? 검증완료

➔ 취득세+법무비 약 674만 원 산정 완료 (주택수 및 임대사업자 등록 여부에 따른 중과세율 사전 점검)

✅ Q. 종합소득세, 종합부동산세 등에 대한 절세목적의 입찰자(소유자) 선정을 위한 고려는 충분한가? 검증완료

➔ 단기 매각(플리핑) 시 매매법인 명의(양도세 중과 회피), 전세 무피/실거주 시 개인 명의 최적 배분 수립

Dossier / Executive Report Batur-Quant-Rule-Engine (Offline Precision)

AI 퀀트 경매투자 종합 전략보고서

권리분석 정밀 진단(말소기준·인수금액·대항력·인도명령)과 10,000회 몬테카를로 통계를 융합한 실전 투자전략 일체

종합 투자보고서를 파싱 중입니다...